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Quem
é quem
-
Condomínio expressa a idéia, em sentido técnico, do direito
exercido por
mais de uma pessoa sobre o mesmo objeto. Neste trabalho
utilizaremos a denominação para designar o direito exercido pelas
pessoas sobre suas unidades privativas e sobre as dependências de uso
comum de edificação construída sob a forma de condomínio horizontal
ou vertical . Entenda melhor:
Ø
área
privativa - é a unidade de cada proprietário: casa, apartamento e, em
alguns casos, a vaga de garagem.
Ø
áreas
comuns - são as indivisíveis, integram a edificação e são
utilizadas por todos os moradores, tais como salão de festas, play
ground, jardins, corredores, elevadores, dutos de ventilação, caixas
d'água etc.
Ø
Condômino
- é quem habita o imóvel, na condição de proprietário ou inquilino
(locatário).
Quem
administra
-
A administração do condomínio pode ser realizada
pelos próprios condôminos (autogestão) ou por terceiros
(administradora).
Administradora - Pessoa jurídica que presta serviços
administrando o condomínio. Normalmente é indicada pelo sindico e
aprovada pelos condôminos em assembléia. Está obrigada a acatar as
deliberações tomadas e a prestar contas ao condomínio, de preferência
mensalmente. Não possui direito a voto.
Autogestão - Neste modelo, os próprios condôminos administram o
condomínio sem a presença da administradora. A opção pela autogestão
deve ser decidida em assembléia. Sugere-se que a prestação de contas
seja realizada mensalmente.
Independentemente da modalidade adotada é fundamental o equacionamento
das despesas e receitas e uma atenção especial ao cumprimento das leis
trabalhistas, previdenciárias, civis e normas de segurança ( incêndio,
elevadores, pára-raios, elétrica etc.).
Síndico - É a pessoa que gerencia os interesses e negócios do
condomínio e que pode ou não ser morador do prédio. É eleito na
forma prevista em convenção, por até 2 anos, com direito à reeleição.
Suas principais atribuições são:
·
representar o condomínio;
·
cumprir e fazer cumprir a convenção e regulamento interno;
·
exercer a administração interna da edificação;
·
prestar contas à assembléia dos condôminos;
·
impor multas estabelecidas por lei;
·
guardar durante 5 anos a documentação relativa ao condomínio.
Subsíndico - É a pessoa que substitui o síndico nas suas
atribuições, quando de sua impossibilidade. A eleição de subsíndico deve
ser prevista na convenção.
Conselho Consultivo - grupo consultivo composto por 3 condôminos,
esse conselho é eleito para assessorar o síndico na solução dos
problemas do condomínio. Seu mandato é de, no máximo, 2 anos, com
direito à reeleição.
A destituição do síndico, subsíndico e membros do conselho só
poderá ser feita por meio de assembléia geral, cujo quorum deve ser
determinado pela convenção. No caso de não haver previsão na convenção
condominial, o síndico poderá ser destituído pelo voto de dois terços
dos presentes em assembléia geral, especialmente convocada para esse
fim.
Convenção
- é o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei
interna. Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito
e aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais.
Fração ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas
comuns e de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino.
Como nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a
mesma área útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores
podem possuir frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com
essa fração ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do
condomínio) e seus direitos (por exemplo, a maior representatividade
nas votações).
A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo,
contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre
outras, as seguintes normas:
·
discriminação e especificações das áreas comuns e
privativas;
·
definição das funções e das regras de utilização das áreas
e serviços comuns;
·
discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas
ordinárias e extraordinárias;
·
forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho
consultivo;
·
atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será
ou não remunerado;
·
modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum
mínimo exigido;
·
forma de contribuição para constituição do fundo de reserva,
parcela paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não
previstos;
·
forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção
e do regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório
de Registro de Imóveis;
·
definição das funções do conselho consultivo.
Regimento Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos
(proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma
convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto
da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que
deve ser aprovado em Assembléia Geral.
Convenção:
É
o conjunto de normas do condomínio, que constituem a sua lei interna.
Deve ser elaborada de acordo com as normas legais, por escrito e
aprovada em assembléia por proprietários que representem, no mínimo,
2/3 das frações ideais.
Fração
ideal: é a parte indivisível e indeterminável das áreas comuns e
de terreno, proporcional à unidade autônoma de cada condômino. Como
nem todos os condomínios apresentam unidades autônomas com a mesma área
útil, os proprietários dos apartamentos ou casas maiores podem possuir
frações ideais diferentes. Normalmente é de acordo com essa fração
ideal que são estipulados seus deveres (como o valor do condomínio) e
seus direitos (por exemplo, a maior representatividade nas votações).
A convenção, depois de registrada no Cartório de Registro de Imóveis
competente, deve ser obedecida por todos os moradores, não podendo,
contudo, ser contrária à legislação em vigor. Deve conter, dentre
outras, as seguintes normas:
-
discriminação e especificações das áreas comuns e privativas;
-
definição das funções e das regras de utilização das áreas e
serviços comuns;
-
discriminação da forma e proporção dos pagamentos de despesas ordinárias
e extraordinárias;
-
forma de escolha do síndico, subsíndico e do conselho consultivo;
-
atribuições do síndico e a definição se seu trabalho será ou não
remunerado;
-
modo e prazo de convocação das assembléias, bem como o quorum mínimo
exigido;
-
forma de contribuição para constituição do fundo de reserva, parcela
paga pelos proprietários destinada a cobrir gastos não previstos;
-
forma e quorum mínimo necessários para alteração da convenção e do
regimento interno. Qualquer alteração deve ser registrada em Cartório
de Registro de Imóveis;
- definição das funções do
conselho consultivo.
Regimento
Interno - São as regras que regulam a conduta dos condôminos
(proprietários, locatários, ocupantes das unidades) para que haja uma
convivência harmônica entre as pessoas. Pode constar do próprio texto
da convenção ou, como acontece normalmente, ter um texto próprio que
deve ser aprovado em Assembléia Geral.
Animais
- A
permissão ou proibição de animais de estimação no condomínio deve
estar prevista na convenção ou no regulamento interno.
Construções
e obras -
Reformas ou alterações nas áreas internas privativas são permitidas,
desde que estejam dentro do estabelecido em legislação específica para
edificação, convenção, não comprometam a estrutura do edifício nem
prejudiquem os outros moradores. As áreas de uso comum não podem ser
alteradas salvo aprovação de todos os condôminos.
Fachada
-
A legislação de condomínio proíbe qualquer alteração que modifique
a fachada do prédio, salvo se for obtida autorização de todos os condôminos.
Os infratores estão sujeitos a uma multa prevista na convenção e
podem ser obrigados a desfazer a alteração.
Atenção
- A instalação de grades ou redes protetoras não constitui alteração
de fachada, pois visa a segurança, especialmente de crianças.
Garagem
- A
utilização de garagem em espaço de uso comum pelos moradores pode
ocasionar atritos. Por isso, convém que a convenção estipule regras,
como:
-
identificação para entrada do veículo (selos, cartões, chaves de
acionamento, zelador, etc.);
-
- demarcação
da vaga (fixa, por chegada, por rodízio ou sorteio);
-
-
a definição de vagas pelo tamanho do veículo;
-
-
necessidade de manobras (pelo morador ou funcionário do condomínio);
-
-
responsabilidade sobre furtos e danos;
-
-
permissão ou não de lavagem de carros na garagem;
-
-
possibilidade
ou não de locação de vagas para terceiros, estranhos ao condomínio;
-
-
utilização
da garagem por visitantes;
-
- normas
de segurança (sinalização, iluminação, extintores, demarcação
etc.);
-
forma jurídica da garagem, se área privativa ou comum.
Horário
-
A convenção, o regimento interno ou as assembléias, em função da
conveniência da maioria dos condôminos, determinam os horários para
realização de mudanças, uso do salão de festas e de jogos, do
playground, da piscina, do fechamento das portas de acesso, de uso da
garagem, etc. Ninguém, síndico, administradora ou condômino, pode
determinar, unilateralmente, os horários.
Piscina
- As
regras para a utilização da piscina, como o horário e época de
funcionamento, o exame médico, o uso por visitantes, a contratação de
pessoal para segurança e a manutenção são itens que devem ser
regulados pela convenção ou regimento interno.
Salão
de festas - O
uso do salão deve ser previsto na convenção ou no regimento interno,
no que diz respeito a forma de sua utilização (custo, limpeza, horário,
equipamentos etc.).
Assembléia
- é a reunião na qual os moradores tomam decisões a respeito do
condomínio. Tais decisões, desde que não contrariem as leis em vigor,
tornam-se as regras do condomínio obrigando os moradores e visitantes e
só podem ser anuladas judicialmente ou por deliberação em outra
assembléia. Existem três tipos de assembléias para deliberações
sobre a edificação:
Assembléia
Geral Extraordinária: é realizada sempre que os interesses do condomínio
exigirem, convocada pelo síndico ou por no mínimo ¼ dos condôminos.
Geralmente, as deliberações são aprovadas pela maioria dos presentes,
com direito a voto.
Assembléia Geral Ordinária: é realizada uma vez por ano. Tem como
principal finalidade a aprovação de verbas para as despesas de
condomínio do próximo exercício, bem como aprovar e apresentar a
prestação de contas do exercício que se encerrou.
Assembléia
Geral Especial - é realizada
em casos especiais definidos em lei, como nas situações abaixo:
-
ocorrência de sinistro total ou que destrua mais de 2/3 da edificação;
-
para decisão sobre demolição e reconstrução da edificação ou
ainda sobre a alienação do imóvel, quer por motivos urbanísticos,
arquitetônicos, quer em decorrência de condenação da edificação em
virtude de insegurança ou insalubridade.
Procuração
- É um documento, por meio do qual uma pessoa recebe poderes de outra
para, em seu nome, praticar atos ou administrar interesses. Normalmente
é escrita, podendo ser feita por instrumento público (tabelião) ou
particular. É com esse instrumento que o locatário pode participar das
assembléias em nome do locador. Caso o proprietário do imóvel não
compareça às assembléias, o inquilino, mesmo sem procuração, poderá
votar questões envolvendo despesas ordinárias de condomínio.
Quórum
- É o número legal mínimo de condôminos que devem estar presentes
para a realização das assembléias, para que tenham validade. Os
principais quoruns são:
-
para deliberação das assembléias gerais ordinárias: normalmente
maioria simples dos presentes com direito a voto, salvo estipulação
diversa em convenção;
-
para aprovação da convenção: votos dos proprietários que
representem, no mínimo, 2/3 das frações ideais que compõem o condomínio;
-
para
alteração da convenção: votos de condôminos que representem no mínimo
2/3 do total das frações ideais, salvo a estipulação diversa em
convenção;
-
para
deliberação sobre reconstrução ou venda do terreno ou materiais, em
virtude de sinistro total ou que destruiu mais de 2/3 da edificação: mínimo
de votos que representem a metade mais um das frações ideais de
terreno (Art. 14 da Lei 4.591/64);
-
para
deliberação sobre demolição e reconstrução do prédio ou alienação
em virtude de insegurança, insalubridade, motivos urbanísticos ou
arquitetônicos: condôminos que representem pelo menos 2/3 do total de
unidades isoladas e frações ideais correspondentes a 80% do terreno e
coisas comuns (Art. 17 da Lei 4.591/64);
-
para convocação de assembléia geral extraordinária: 1/4, no mínimo,
dos condôminos;
-
para destituição do síndico: 2/3 dos condôminos presentes e que
tenham votos proporcionais às frações ideais de terreno e partes
comuns, salvo estipulação diversa em convenção;
- para os casos de alienação, concessão a terceiros de parte de uso
comum, alteração do destino de parte do terreno ou coisa de uso comum:
totalidade de votos representativos do condomínio.
Alienação:
transferir o imóvel para outra pessoa.
Concessão:
permitir que outra pessoa use o imóvel.
Despesas
e Receitas - Todas
as despesas e receitas devem ser demonstradas por meio de um balancete
contábil aprovado, normalmente, pelo Conselho Consultivo. A forma de
arrecadação é determinada por assembléia em função dos custos
apurados ou previstos.
Despesas ordinárias - São as despesas relativas à limpeza,
manutenção e conservação do condomínio (ex.: conta de luz utilizada em
áreas comuns, manutenção de elevadores, conta de água, pequenos reparos,
etc.), aos salários e encargos dos funcionários e à parcela de seguro
contra incêndio da edificação. Essas despesas são pagas pelo morador da
unidade, seja ele proprietário ou inquilino (Art. 23 da Lei. 8.245 de
18/10/91 - Nova Lei do Inquilinato).
Despesas extraordinárias - Dentre outras, são as despesas
referentes a: obras que interessam à estrutura integral ou de
habitabilidade da edificação; iluminação; pinturas de laterais,
fachadas, esquadrias externas; instalação de equipamentos de segurança e
lazer; decoração e paisagismo nas partes de uso comum; constituição de
fundo de reserva. São entendidas ainda como despesas extraordinárias,
eventuais indenizações ocorrida em data anterior à do início de eventual
locação contratada, onde as despesas cabem, exclusivamente, ao
proprietário da unidade, e não ao inquilino (Art. 22 da Lei 8.245/ 91).
Fundo de Reserva - É um valor pago pelos proprietários, para
fazer frente a despesas não previstas e por vezes urgentes ou inadiáveis.
A forma de arrecadação é regulada pela convenção. Se o fundo de
reserva vier a ser utilizado, excepcionalmente, para cobrir despesas
ordinárias (custeio ou complementação), deverá ser reposto pelo
inquilino, salvo se anterior ao início de sua locação.
Pagamento por previsão - É o pagamento da contribuição
condominial antecipado. É calculado em função da previsão de gastos para
um determinado período. Deve ser aprovado em assembléia. Ocorrendo
déficit em função de imprevistos, aumento de consumo, de preços e
tarifas, etc., a cobertura deve ser feita por rateio extra.
Pagamento por rateio - É o pagamento da contribuição
condominial apurado, após o levantamento de todos os gastos de um
determinado período. Também deve ser aprovado em assembléia. Nesta
modalidade de pagamento, não há lançamento de rateio extra.
Rateio Extra - É o pagamento suplementar para cobrir uma receita
insuficiente ou gasto imprevisto num determinado período. Destina-se a
cobrir despesas ordinárias ou extraordinárias. É necessário
verificar, no demonstrativo de despesas, a origem do rateio extra para
determinar se o pagamento deve ser feito pelo inquilino ou pelo proprietário.
Reajuste - Não existe, na lei, nenhuma forma prevista de
reajuste para as contribuições condominiais. A assembléia é soberana
para determinar a forma de arrecadação em função dos custos apurados
ou previstos.
Atraso no pagamento - O artigo 12, parágrafo 3º, da Lei 4.591/64,
estabelece que, no caso de atraso de pagamentos, pode-se cobrar uma
multa de até 20% mais juros de 1% ao mês e correção monetária em atrasos
superiores a seis meses. Entretanto, o Poder Judiciário tem decidido
pela aplicação de correção de correção monetária a partir do vencimento,
para débitos inferiores a seis meses.
Atenção: As penalidades aplicáveis, na ocorrência de atraso
no pagamento do valor condominial, devem estar previstas na própria
convenção da edificação. Compete aos condôminos, caso haja
interesse, fixar ou alterar o estipulado obedecendo a forma e o quorum
determinado na convenção. Os atrasos nos pagamentos, prejudicam o orçamento
de todo o condomínio, acabando por vezes sendo objeto de ações
judiciais.
Multas - Têm como objetivo punir os que não fazem uso normal das
unidades e áreas comuns dentro dos padrões pré-estabelecidos, sejam os
infratores, moradores, funcionários, visitantes, etc. A violação dos
padrões fixados sujeita o infrator ao pagamento da multa estabelecida
pela Convenção, Regulamento Interno ou Assembléia Geral, sem prejuízo da
responsabilidade civil ou criminal que no caso couber. Cabe ao síndico
efetuar o procedimento de cobrança da multa, que reverterá para o
condomínio.
Higiene
e Segurança -
Existe uma série de exigências legais, principalmente municipais, no que
diz respeito às normas de higiene e segurança. Quando não cumpridas,
implicam desde punições até interdição do edifício. Por envolverem
questões de segurança, dentre outras, devem ser observadas as exigências
quanto:
-
condições de instalações elétricas, hidráulicas, sanitárias e de
gás;
-
sistema de pára-raios; limpeza caixa d'àgua;
-
acondicionamento, recolhimento e depósito de lixo;
-
extintores, porta corta-fogo, saídas de emergência e elevadores;
Seguro
de Incêndio
- O Artigo 13 da Lei 4.591/64 obriga a contratação de seguro que inclua
tanto as unidades autônomas quanto as áreas comuns. É uma despesa
ordinária. No caso de imóveis financiados pelo Sistema Financeiro da
Habitação (SFH), esse seguro já vem incluso no boleto de pagamento das
prestações; por isso é necessário que, antes da contratação do seguro, o
proprietário que esteja vinculado ao SFH comunique ao síndico por
escrito, evitando pagá-lo em dobro.
Furto
em condomínio - Para
os casos envolvendo furto, roubo, quebra de vidros, etc., o seguro é
opcional. É conveniente que a atribuição de responsabilidades esteja
prevista em convenção e em contratos por vezes firmados com empresas de
prestação de serviços ou de vigilância.
Geralmente, quando a chave do carro é deixada em quadro de chaves, com o
garagista, ou zelador para manobras, na ocorrência de furto ou avaria do
veículo a responsabilidade é do condomínio.
Dicas
para diminuir despesas e evitar riscos no Condomínio
Agindo
de acordo com as leis em vigor, dando cumprimento à convenção e
regulamento interno e procurando atuar com bom senso respeitando os
direitos individuais e assumindo a sua responsabilidade ao cumprimento
dos deveres e obrigações estabelecidas, com certeza o seu "Viver
em Condomínio" será bastante agradável. Participe do dia a dia
do condomínio, auxiliando vizinhos e o síndico na administração do
prédio. Faça críticas quando cabíveis, mas também apresente sugestões
como:
- Estudo voltado à utilização racional da água, evitando desperdícios
e vazamentos. Limpeza das caixas d'água regularmente e tratamento da água
das piscinas. Cadastramento da edificação por unidade familiar na
Sabesp.
- Vistoria periodicamente a parte elétrica, hidráulica da edificação
e de gás.
- Verificação do cumprimento das normas municipais e estaduais quanto
à segurança da edificação (extintores, seguros, sinalização,
elevadores etc.).
- Realização de pesquisas de preços na aquisição de produtos,
principalmente de limpeza, e a sua guarda em local seguro; Controle de
entrada e retirada, evitando, desta forma, furtos, desvios ou desperdícios.
- Análise prévia dos contratos, inclusive os de prestação de serviços
que forem assinados em nome do condomínio.
- Exigência de emissão de notas fiscais ou recibos em nome do condomínio,
quando da compra de materiais e execução de serviços.
- Manutenção atualizada e em local seguro dos livros contábeis, notas
fiscais e recibos que comprovem pagamentos.
- Programação e realização de campanhas educativas ( material
reciclado, limpeza, fumo, drogas, bebidas etc.). Mobilização para
implementação dos programas.
- Evitar atraso no pagamento das contas, que acarretam multas e
aborrecimentos.
Para
fazer valer seus direitos, os condôminos, inquilinos ou proprietários,
devem cumprir normas de comportamento, respeitar o direito dos
moradores, funcionários e vizinhos, cumprir suas obrigações, zelar
pelo bem privativo e comum e principalmente participar efetivamente das
assembléias contribuindo para o aprimoramento das relações
condominiais.
Fonte:
Fundação Procon-SP
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